Temos visto até de forma corriqueira, a inclusão da imobiliária ou corretor de imóveis no polo passivo de demanda que visa discutir eventual litígio entre Comprador e Vendedor de imóvel, na fase posterior à conclusão do negócio firmado. Sendo assim, longe de exaurir a matéria, achamos oportuno tecer algumas considerações sobre o assunto em questão que eventualmente fomenta discussões.
De início oportuno demonstrar quais seriam os limites de atuação da empresa ou profissional que opera na intermediação entre as partes que objetivam efetuar a compra e venda de imóvel. O art. 722 do Código Civil fornece uma definição do que vem a ser essa prestação de serviço:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
Portanto, em linhas gerais pode-se dizer que o corretor de imóveis é o profissional apto a fazer a aproximação entre comprador e vendedor. Ou seja, a esta pessoa cabe encontrar, para o imóvel captado, o cliente certo. Até aí tudo estaria bem definido.
No entanto não é incomum que as partes em momento posterior à assinatura do contrato de compra e venda acabam por não entrarem mais em consenso em alguns aspectos da contratação fazendo com que venha ocorrer o distrato do negócio. Nesse caso, imagine-se, por exemplo que a questão tenha se tornado complexa a ponto de culminar no surgimento de uma demanda judicial, caso em que não raras vezes a imobiliária ou o corretor de imóveis são chamados a responder à ação, tendo obviamente que se defender.
No entanto, a jurisprudência vem se firmando, salvo posições em contrário a depender do caso concreto, no sentido de que ao corretor cabe a atividade de intermediação apenas e que, ressalvadas as hipóteses em que restar configurada a má-conduta, má-fé ou ainda culpa por negligência ou omissão, sua participação no litígio não é aceita, sendo comumente reconhecida sua ilegitimidade passiva para figurar na ação. Entendemos, salvo melhor juízo, que a posição adotada pelos Tribunais de fato é a mais correta, sobretudo em razão da segurança jurídica que deve nortear o assunto, porquanto não seria razoável que, a título de exemplo, o corretor ficasse vinculado ao negócio, ficando sujeito à devolução de sua comissão, que tem caráter de verba alimentar, quando surgisse posterior desfazimento do negócio, do qual tenha agido dentro de sua correta prestação de serviço.
Como dito alhures, não se pode olvidar todavia do disposto no art. 723 do CC no qual o profissional não pode deixar de estar atento. O que se trata aqui é das hipóteses em que o corretor agiu de forma correta e transparente sem se descuidar, portanto, de apresentar todas as circunstâncias da transação para as partes. Fora desses casos, para que o corretor seja chamado a responder devem haver fortes indícios de que agiu em desacordo com essa regra.
Imagine-se por exemplo, no caso da compra de um apartamento, em que o corretor atuou de forma diligente apresentando o imóvel sem omitir nenhum aspecto, exibindo inclusive todas as certidões que eram possíveis de serem obtidas, orientando e supervisionando a aquisição, em ampla atuação. Posteriormente o imóvel não é entregue no prazo pela construtora ou mesmo depois de entregue apresenta vícios construtivos não visivelmente identificáveis no momento do negócio e em razão disso o comprador resolve acionar o vendedor requerendo o distrato. Qual a responsabilidade do corretor em ter que devolver o que ganhou de comissão? Ou mesmo qual sua culpa pelo vício construtivo ocorrido no Bem?
Dessa forma, para concluir, entendemos ser indevida a inclusão deste profissional em demanda que visa discutir a posterior inexecução do contrato ou ainda o desfazimento do negócio por inadimplemento do comprador, salvo nos casos em que restou comprovada a má-conduta deste profissional no seu campo de atuação, o que evidentemente deverá ser chamado à responder.
